Вы здесь: Главная  Порталы  Строительство  Статья: Ипотека и гражданский брак
01 июня 2017
Прочитано 85 раз

Ипотека и гражданский брак

Специфика получения ипотечного кредита и распределение прав собственности на будущую квартиру или дом напрямую зависят от того, узаконены ли отношения между супругами.

Разница между гражданским и официальным браком

В России отношения между супругами регулируются Семейным кодексом, при этом юридическую силу имеет только официальный брак, заключенный в органах записи актов гражданского состояния. В случае развода все имущество, которое появилось у супругов во время брака, делится на две равные части.

001

Единственное существующее ограничение – брачный договор, который определяет, как будет делиться имущество при разводе, однако даже его можно оспаривать в суде. Если один из супругов погибнет, то законный супруг получает половину всего имущества, а вторая половина делится между всеми законными наследниками.

Главное отличие гражданского брака в том, что с юридической стороны это сожительство: два человека с точки зрения закона не связаны между собой. Таким образом, любое имущество, в том числе приобретенное в ипотеку, принадлежит человеку, на которого оно оформлено.

Варианты оформления ипотеки в гражданском браке

Существует два варианта оформления ипотеки в гражданском браке.

Оформление ипотечного кредита на одного из супругов

Этот вариант встречается очень часто – супруги договариваются между собой, на кого будет оформлена сделка, соответственно, после выплаты ипотечного кредита этот человек становится единственным законным владельцем недвижимости. Банк при рассмотрении заявки будет учитывать не общий доход семьи, а доход только одного из них. Второй супруг может выступать поручителем по сделке, однако он не сможет в будущем претендовать на часть недвижимости. Такой вариант, безусловно, остается очень рискованным, учитывая статистику разводов в последние годы.

Оформление ипотечного кредита на двух супругов

Этот вариант предполагает оформление сделки сразу на двух человек, которые выступают в этом случае созаемщиками. В кредитном договоре должны быть четко определены все условия, то есть, какую ответственность несет каждый заемщик по оплате заимствованной им суммы кредита. При этом один заемщик не должен отвечать за второго заемщика. Такой вариант удобен, потому что можно оформить кредит с неравными долями пропорционально участию каждого. Допустим, жена будет вносить 40%, а муж – 60%.

В случае долевой покупки недвижимости обоих будут защищать нормы гражданского права, касающиеся долевой собственности. Стоит отметить, что оформление ипотечного кредита на обоих супругов возможно лишь в том случае, если каждый из них работает и получает стабильный ежемесячный доход.

Подводные камни

003

Большинство банков в рамках своих продуктов без каких либо сложностей кредитуют гражданские семьи – наличие брачного свидетельства не влияет на получение отказа или одобрения в выдаче кредита. Стоит отметить, что возможность гражданским супругам выступать в качестве созаемщиков – это тенденция последних лет: на заре ипотеки у неофициальных пар такой «привилегии» не было. Большая заслуга в этом принадлежит Агентству по ипотечному жилищному кредитованию, которое масштабировало свои стандарты выдачи жилищных кредитов на всю страну, но первыми, конечно, такую услугу предложили коммерческие банки.

Какие преимущества это дает? Во-первых, при расчете максимальной суммы кредита банк учитывает совокупные доходы заемщика и созаемщиков, а значит, одобренная банком сумма кредита может быть больше, что позволит приобрести лучшую квартиру. Во-вторых, созаемщики могут наделяться собственностью в приобретаемой квартире. И третье, созаемщик несет солидарную (т.е. полную) ответственность по кредитному договору.

Основной риск для заемщиков, не состоящих в законном браке, заключается в том, что в случае разрыва отношений супруг, не оформивший на себя собственность, может ее лишиться. Поэтому при получении кредита лучше оформлять квартиру на обоих супругов.

005
006
007
008

К тому же, если пара не готова к тому, чтобы зарегистрировать свой брак, возможно отношения не так прочны, и это может сказаться на выплате кредита. Дефолт в случае разрыва отношений, как правило, практически неизбежен, и не связанные какими-либо обязательствами люди легче допускают подобный исход.

Хорошо, если при расставании гражданских супругов, дело решится мирным путем. В случае напряжения отношений может возникнуть ситуация, когда два человека остаются в одной квартире и не могут разъехаться либо один из них уходит и остается без жилплощади. Хуже, если кто-то из супругов отказывается оплачивать свою долю ипотечного кредита, а второй супруг не может вносить полные платежи в одиночку. Просрочки и пени испортят кредитную историю обоим. Банк не разделит супругам счета, и без каких-то договоренностей ситуация может стать безвыходной.

002

Люди, находящиеся в официальном браке, являются социально более защищенными, нежели гражданские супруги. Для этого существует ряд государственных программ, способствующих поддержке молодых семей, семей с двумя и более детьми и пр.

«Такие семьи, к сожалению, не смогут воспользоваться социальными программами «Молодая семья» или «Ипотека + материнский капитал», так как для этого их брак должен быть зарегистрирован в книге записи актов гражданского состояния, то есть быть официально оформленным.

В то же время банки могут учесть гражданских супругов в качестве созаемщиков при удовлетворении следующих условий: гражданские супруги имеют совместных детей и/или совместно нажитое имущество (недвижимость, транспортные средства) и/или могут документально подтвердить длительное (не менее двух лет) ведение совместного хозяйства (например, продажа недвижимого имущества одним из гражданских супругов с одновременным приобретением недвижимости, оформленной в собственность другого супруга, неоднократные совместные туристические поездки, совместное пользование транспортными средствами, постоянная/временная регистрация по одному адресу и пр.).

Конечно, в большинстве банков нет понятий «сложных» или «нежелательных» клиентов. Для каждого заемщика, чаще всего, подбирается индивидуальный вариант исходя из условий. Такие заемщики могут воспользоваться стандартными программами банков, например, готовое жилье, строящееся, нецелевой ипотечный кредит, гаражная ипотека и проч. Или социальной ипотечной программой, например, ипотекой для военных, если один из членов семьи имеет право на льготы.

Но учитывая массу проблем при оформлении ипотеки для пары, состоящей в гражданском браке и те преимущества по выплатам для супружеских пар, многие пары принимают решения о регистрации брака.

Юридическая сторона вопроса

004

Если же супруги все-таки решили получать ипотеку в гражданском браке, специалисты советуют сторонам документально подтверждать расходы, понесенные при оплате ипотеки. Ведь если интересы состоящих в зарегистрированном браке супругов защищает закон (приобретаемое ими имущество является их совместной собственностью), то факт сожительства не порождает юридических последствий.

На приобретение квартиры банком, как правило, выдается кредит одному из сожителей, второй, скорее всего, будет являться созаемщиком. Понятия «созаемщик» в законе не существует, практически его статус приравнен к поручителю – то есть права на получение кредита нет, ответственность перед банком у созаемщика солидарная с основным заемщиком.

Юристы советуют в такой ситуации каждому из супругов вносить платежи от своего имени - платить через кассу банка, а не платежный терминал, при этом в платежном документе указывать себя плательщиком. В противном случае будет предполагаться, что платежи вносились основным заемщиком (обязательства по кредитам, как правило, исполняются через текущий банковский счет заемщика, при внесении денег на счет физического лица паспорт не требуется, поэтому по умолчанию плательщиком будет указан владелец счета).

В такой ситуации сожитель, не являющийся собственником квартиры, вправе потребовать от второго сожителя возврата денежных средств, внесенных им в счет исполнения обязательств по кредитному договору, и уплаты процентов по ставке рефинансирования Банка России. К таким требованиям применяется трехлетний срок исковой давности.

Если часть стоимости квартиры или платежей по кредиту была оплачена за счет денежных средств одного из сожителей (накоплений от продажи имущества и пр.), нужно сохранить документы об источнике средств, а также указать это в договоре купли-продажи или иных документах (например, заем сожителю, на имя которого приобретается квартира).

Обязательства по кредиту также не являются общими долгами сожителей, перед банком отвечает тот, кто является заемщиком, созаемщиком или поручителем. В каждом конкретном случае до получения кредита и приобретения жилья лучше предварительно проконсультироваться у юриста». end-icon

010
011
012
013

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить

Нажимая кнопку "Отправить" Вы соглашаетесь с "Политикой конфиденциальности".